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万科地产】行业先驱,积极探索多元化之路

2018-04-30 09:13编辑:中茵股份有限公司人气:


年报有料(十九)| 万科地产】行业先驱,积极探索多元化之路

2018-03-27 23:48 来源:亿翰智库 万科 /房地产 /年报

原标题:【年报有料(十九)| 万科地产】行业先驱,积极探索多元化之路

2017年,深铁成为万科的第一大股东。在经历过股权之争后的第一年,公司实现5298.8亿元销售额,同比增45%。

万科地产】行业先驱,积极探索多元化之路

一、项目结转滞后致公司增利不增收,但物业板块持续爆发

2017年万科营业收入为2429.0亿元,同比增长1.0%;实现归属上市公司股东的净利润为280.5亿元,同比增长33.4%,归属上市公司股东净利润率为11.5%,较2016年上升了2.8个百分点;全面摊薄的净资产收益率为21.1%,较2016年增加2.6个百分点。公司在营业收入持平的情况下,利润水平大幅增加。主要原因在于:一是2017年结算项目均价由11403元提升至11765元,同比增长3.2%,从而使得房地产业务营业利润率增长6.05个百分点;二是2017年公司投资收益增长12亿元,拉高公司利润率水平。

截止到2017年年底,公司已售未结转项目金额和面积分别为4143.2亿元和2962.5万平方米,较2016年年底分别增长48.9%和30%。由于公司2016-2017年销售增量每年保持千亿的,导致未结转的项目大幅增加。就目前公司的营业收入规模来看,万科未来两年的收入和利润均有保障。

此外,值得一提的是,万科物业管理板块营业收入达71.3亿元,同比增长67.28%,实现大幅增长。随着公司结转面积的不断增多,万科物业仍将保持快速发展,预计2020年之前物业板块营业收入将破百亿。

图:2011-2017万科房地产和物业管理收入情况(亿元)

万科地产】行业先驱,积极探索多元化之路

图:2014-2017万科毛利润率和归母净利润率情况

万科地产】行业先驱,积极探索多元化之路

二、四大区域均衡发力,助力业绩破5000奔6000

2017年,龙头房企销售业绩持续爆发,行业集中度提升加速。万科地产作为老牌龙头房企,其销售业绩也保持着较高的增速增长。2017年,万科实现销售额为5298.8亿元,销售面积3595.2万平方米,同比分别上升30.0%和45.3%。2016年至2017年,万科在全国商品房市场的份额由3.10%上升至3.96%,在22个城市的销售金额为当地第一。

从公司销售项目区域分布上看,南部区域、东部区域、北部区域和中西部区域贡献销售金额较为均衡,四大区域销售业绩占比均保持在18%至29%之间。其中南部区域和东部区域略为领先,中西部区域稍低。但东部区域销售占比较2016年下降5.3个百分点,而中西部区域销售规模持续增大,销售占比较2016年上升2.3个百分点。

从公司销售项目分布城市能级上看,公司主要以北京、上海、广深、成渝四大城市群布局,并布局其他省会等二线城市。

2017年万科新开工面积约为3651.6万平方米,同比增长16.4%,较年初计划增长24.9%,新开工面积实现稳步增长。预计2018年公司销售额也将实现稳步提升,有望冲破6000亿元关口。

图:2016年和2017年公司销售业绩区域分布情况

万科地产】行业先驱,积极探索多元化之路

注:内环为2017年数据,外环为2016年数据

三、审慎投资,聚焦一二线城市

在公司销售业绩持续大好的情况下,万科加大投资力度。公司本着聚焦核心城市经济圈审慎投资的策略,2017年,万科新增项目216个,总规划建筑面积为4615.4万平方米,同比增长46.2%,新增项目均价为7908元/平方米。按建筑面积计算,其中74.7%的土储位于一二线城市;按权益投资金额计算,90.0%位于一二线城市,公司仍以一二线城市为发展重心。在深耕现有城市的基础上,公司新进入哈尔滨、石家庄、兰州等省会二线城市。

截止到2017年年底,公司在建项目总建筑面积约为6852.8万平方米,规划中项目总建筑面积约为6321.9万平方米。此外公司还参与旧城改造项目,按照当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积约为289.1万平方米。

(来源:网络整理)

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